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破解楼市合同七大“霸王点”

2010-03-12 09:04:07 作者:文楠 来源:广州日报 点击 评论

  甘房网(gshouse.com.cn)讯 霸王点四:限制购房者行使合同的单方解除权,加大购房者解除合同的损失

  某楼盘购房合同补充协议的约定为:商品房项目变更规划、设计的,开发商应当书面通知购房者。购房者有权在开发商发出通知之日起15日内作出是否解除合同的书面答复。……购房者要求解除合同的,应配合开发商办理相关合同解除手续,开发商应在购房者解除合同并办理完毕相关手续之日起90天内退还已付购房款,解除合同及办理相关手续的费用由购房者承担。

  律师破解:该条款的“霸王点”有三个:

  1.将购房者单方解除权的行使期限严格限制为:开发商发出通知之日起15日内。而房管局示范文本对该期限未作规定。

  2.将开发商向购房者退还购房款的期限规定为:购房者解除合同并办完相关手续之日起90天内。与房管局示范文本规定的“开发商在收到购房者解除合同通知之日起30天内退还购房款”相比,大大延长了开发商退款的期限。

  3.免除了开发商向购房者支付利息、违约金并赔偿损失的义务,并且规定解除合同引起的费用由购房者承担,与房管局示范文本相比,免除了开发商的违约责任,使得购房者无法向开发商索赔。

  维权建议:购房者签约时要谨慎审查关于合同解除的条款,尤其注意合同解除权的行使期限、退款期限、利息以及违约金等内容。

  霸王点五:使用专项维修资金的规定与法律规定不符

  某楼盘的前期物业服务合同规定:“本合同签订后,即视为业主授权业委会审核、批准及确认专项维修资金的使用。在成立业委会之前,由3个或3个以上收益业主确认或提议,物业服务公司便可以使用专项维修资金对物业共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造。”

  律师破解:该条款的霸王点在于违反了《物权法》的规定。《物权法》第76条规定,筹集和使用专项维修资金,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

  霸王点六:扩大物业服务公司免责事由的范围,免除物管公司责任

  某楼盘前期物业服务合同规定:自业主迟延交付物业服务资金至清偿日期间产生之任何损害,物业服务公司免责。

  律师破解:该条款的霸王点在于扩大了物业服务公司的免责范围,免除了物业服务公司的责任。对业主欠缴物业服务费的,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,物业服务企业有权向法院起诉请求业主支付所欠物业服务费。但我国现行法律法规均未规定对业主欠费期间发生的损害,物业服务公司可以免责。

  霸王点七:侵犯购房者的自主选择权

  某楼盘认购书约定:“如认购方采取公积金按揭(包括组合按揭),则房价需在优惠后总房价基础上上浮8%。”

  律师破解:住房公积金与商业按揭贷款、组合按揭贷款应享有平等地位。根据消法第9条规定,职工作为购房者,享有自主选择权,有权根据自身实际情况选择贷款方式。但是该认购书条款中规定购房者使用公积金按揭(包括组合按揭),房价需上浮8%,实际上是对使用公积金按揭(包括组合按揭)的购房者采取不平等的待遇,变相限制购房者自主选择使用公积金按揭(包括组合按揭)的权利,侵犯了购房者自主选择权。

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