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洞见城市的未来兰州三大“造城级”板块解析

如同上古时代地质运动引发的惊天巨变一样,近几年来兰州轰轰烈烈的“造城运动”也让这个古老的工业城市焕发了新的生机。近至青白石,远至秦王川,西至皋兰,东至榆中,一代“新愚公”正在用自己的创造力和想象力塑造未来兰州的城市之光。

金城夜色美(组照共4张)(第3张)---(赵钰 摄影).(电话:13919316768).JPG

兰州实景图

不管我们持何种观点,发生在兰州的造城运动,都将长远地改变兰州市的城市格局。高山大河的确为兰州带来了旖旎风光,但也限制了兰州的发展。从前兰州受制于两山一河,在土地资源紧张、生存空间不足、交通拥堵、配套缺失等窘境中挣扎求存。迫于生存和发展的压力,拓展城市结构,向荒山要土地成了兰州城唯一的选择。

时至今日,兰州的“造成运动”已经初见成效,围绕着主城区四周,三个“造城级”地产板块已经显露出清晰的轮廓和强劲的发展潜力。它们分别是城关青白石板块、安宁文创城板块;以及城东定连板块。对于兰州的整体发展而言,这三大新兴板块都会起到至关重要的作用,我们也由此可以看见兰州这座城市未来的轮廓。但对于个体的购房者而言,哪个板块的交通更便利、配套更完整,未来更有潜力?哪个板块能够在“大兰州”的战略框架下率先得到发展和优化?才是需要好好考虑的问题。

交通

大体上来说,得益于近几年兰州对交通体系的大力投入,这新兴的三大“造城级板块”的交通状况都还不错。不过未来能担得起兰州城市交通“新枢纽”地位的,应该是青白石板块。在北环路、雁白黄河大桥的带动下,青白石现在已经是城北最重要的交通枢纽之一。另外还有青白石向北连接什川的新盐什公路,以及正在建设中的雁青黄河大桥和青白石北互通立交桥,往北延伸至青白石,往南延伸至新东岗立交(主桥已合龙)和南山路,这些桥梁和道路共同构成了青白石的立体交通网络。而对比之下,其他板块的交通体系目前还略显单薄,文创城必须依赖北环路,中通桥还迟迟没有通车,定连板块有望成为兰州城市人口抽疏的重要承接地,但目前而言,地铁4号线遥遥无期,巉柳高速和312国道还远远满足不了定连板块的交通需求。

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雁白黄河大桥实景图

配套

生活配套是评价一个新兴板块最重要的指标之一。前期生活配套是否完善,决定了一个板块后期的发展规模和速度。从各个板块的配套、尤其是教育配套来看,大家都把教育放在了重中之重的地位。几乎每个板块都会引进兰州知名的中小学校,甚至还有北上广的“名校”。这其中比较有优势的,当属青白石银河国际居住区项目引进的水车园小学银河分校、城关区保育院(筹建中)和西北师大附中(筹建中),碧桂园的IB国际学校等。还有定连板块的科中、科小、三十三中分校等等。教育资源的引进不是建设一两座校舍这么简单,而是需要双方的深度合作。比如银河国际居住区与水车园小学的合作,采用一个校长、两套班子、整体设计、团队发展的“一长执两校”管理模式。从办学思想、学校治理、教师发展、评价考核、课程建设等方对总校进行全面“复制”,以保证两所学校的教学水平不存在差距。此外,银河国际项目配套有10万㎡的社区商业,包括商业步行街、大型综超、儿童城、数字影院、《清明上河图3.0》高科技互动艺术展演厅、菁英公寓及写字楼。周边三公里还有杉杉奥特莱斯、大润发、万达广场等商圈,生活氛围已经十分醇熟。

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水车园小学银河分校实景图

区位

谈区位之前要说一下行政区划,尽管如今“城镇户口”已经没有太大的吸引力,但是一个新兴板块所属的行政区划,还是决定了是否能够享有一些特定的政策、城市资源以及社保福利等等方面的问题。兰州的三大新兴板块,文创城隶属于皋兰、定连板块隶属于榆中,而青白石则属于城关区,是传统意义上的主城区。而且区位而言,青白石板块距离主要城区更近,交通更为便利,这就意味着住在这里的人们可以享受到更多的资源,不仅仅是项目自身的配套资源,还有近在咫尺的主城能够提供的优质城市资源。

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青白石片区规划图

项目

我们之所以把青白石、文创城、定连三大板块称之为“洞见兰州未来”,是因为近几年来几乎所有的地产大鳄和大型项目都落子于这三个板块之内。文创城内有万科城、华远三千院、保利领秀山等项目;定连板块有恒大、万科、融创、绿城、大名城等名企,而青白石板块内则有兰州碧桂园、银河国际区住区,蓝绿双城·中央公园等项目,后期可能还有恒大、华夏国际生态新城等项目,多个“造城级”项目,上千万平米的开发体量,称之为“未来”当不为过。

如果就这些项目的建设进度和成熟度而言,青白石板块的银河国际则是相对比较成熟的项目。银河国际项目所处的位置是整个青白石板块的门户,距离雁滩最近,周边的交通和城市配套体系也更加完善。而且银河国际居住区在设计之初,其起点和配套都很高。银河国际项目现在已经开发至三期,历经四年建设,生活配套十分成熟,大型住区已经成型。

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银河国际居住区3600亩鸟瞰图

价格

房价这件事,说这三大板块谁更有优势很难,这涉及到一个区域周边板块的价格,也关系到这个板块现阶段的发展水平和日后的发展潜力。在价格方面,即便某个板块有优势,也都是相对而言。比如青白石板块,这两年房价涨得非常快,现在均价基本上已经达到了10000元/平米,但是相对于与它一河之隔的雁滩,青白石的房价还不算贵,还有上涨的空间,未来城市配套进一步成熟,房价可能还会上涨。

再比如定远和文创城板块,这两个板块的价格目前大约在7800元/平米左右,价格是否能够继续上涨很难讲。因为它们周边没有什么可供参考的区域,它们的价格完全是由几个大项目硬生生撑起来的,如果将来这些区域的发展承诺能够落实,那么房价有可能还会被推高,如果兑现不了,房价就会僵持下去甚至是应声而落。

一个板块的发展取决于各种因素:城市规划与发展的侧重,建设者的开发思路,市民对于板块的接受程度和未来期望等等。笔者觉得,兰州的这三大新兴板块,每一个都有机会,只是时间早晚的问题。十年前是雁滩、现在是青白石,而文创城和定连板块,恐怕还需要一段时间。