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高房价的光环背后 兰州的“主力”正在逃离 2019兰州楼市盘点(二)

2020-01-13 来源:甘房网资讯中心 点击 评论

2020年1月12日,中国房地产业协会发布了《2019年320个城市房价排行榜》,数据宝追踪数据显示:2019年兰州房价达到12543元/平米,同比上涨8.12%,排名上升5位,在320个城市中名列第43位。明白人都知道,当一座城市的房屋均价超过1万,意味着这座城市主要区域的房价可能已经达到甚至突破2万大关。事实也是如此,2019年的兰州已经不乏单价2,3万的高端项目。一方面是房价持续走高,一方面是看不到机会的城市新生代和精英人群与这座城市渐行渐远,在高房价的光环背后,兰州似乎正在同时失去自己的现在和未来。

来源:数据宝平台,侵删

人口流失日趋严重

近几年来,兰州的人口有加速流失的趋势,尤其是大专院校毕业生等城市新生代人口。当然,兰州的人扣流失并非始于“抢人大战”。多年来兰州的人才和人口一直都在缓慢流失。数据显示:2010年至2013年,兰州市户籍人口连续四年负增长(年递减0.5万人);2014年至2016年,随着落户条件缓步放宽,兰州市户籍人口才止跌微升,但增长缓慢,年均递增仅为0.8万人。而反映地方社会经济发展重要指标之一的户籍人口机械增长率,在2014~2017年为-7.48%,2017年户籍改革后,才扭转为1.65%。另外,还有一个特别有意思的城市人口增减指标,小学在校生人数。由于各个城市的小学在校生人数与政绩完全不挂钩,没什么“注水”的价值,因此用小学生数量的增减来横向比较城市人口的流失具有其他数据难及的可信度。数据显示,兰州小学在校人数2008年为23.5万人,2018年下降到21.2万人,10年时间不升反降,也从一个侧面说明了兰州人口问题的严峻性。

“中产阶级”渐渐逃离

我们姑且将有能力在兰州购买一套或以上住房的群体定义为我们的“中产阶级”(当然,在一线城市可能就只算赤贫阶层)。他们是楼市消费的主力群体,是支撑兰州房地产市场的“骨架”。近几年来,这个群体在兰州购房置业的愿望也正在逐步降低,取而代之的是去外地买房置业。当然,这个群体在兰州基本都有一、二套住房,但因为子女求学,或是自己度假、养老等等需求,他们选择把二次置业的机会放在别的城市,他们当然还会回到兰州,但随着年龄的增长,对气候、居住环境、城市发展机会等等问题的担忧会逐渐显露出来,兰州或许将不再是他们首选的居住之地。这不仅仅会影响到房地产市场,也会影响到未来的其他消费市场。当“主力”撤退之后,谁来打扫战场?

兰州实景图3.jpg

房产变现能力弱化

过去这么多年,人们之所以对房产趋之若鹜,是因为房产有着强大的保值能力和关键时刻的“变现”能力。但近两年来我们会发现,随着房地产市场库存总量的逐年攀升,房子的“变现”能力正在变弱,尤其是在兰州这样一个高库存的三线城市里。笔者有一个朋友想出手自己名下的一套住房,挂牌半年多无人问津,最后好不容易出手,价格却低于预期。租房市场也有同样的问题,很多房子挂牌出租却好久等不来租客,即便是能租出去,租金也不会很高,城市边缘板块的房子尤其如此。这些现象似乎只是个案,但联系在一起看,我们就会发现,目前兰州的高房价可能只是表象,房子绝没有你想象中那么好卖,那么保值。变现能力弱化意味着“接盘侠”已经越来越少。

年末有房地产市场机构做出了一个预测:三四线城市的购买力早已被货币化棚改透支,而央行已经连续两月0投放PSL贷款,缺乏人口和产业支撑的三四线城市已经转冷在即。从种种现象来看,这似乎并不是空穴来风。