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房价变动机制与金融风险 短期内房价仍继续上升

2006-01-21 12:33:00 作者:李伟 来源:搜房 点击 评论

         为什么人们热衷房地产泡沫?

    既然人们都知道经济泡沫迟早是要破灭的,为什么还有那么多的人热衷于投资泡沫资产?许多人试图从经济学和心理学上给以解释。 


    第一,尽管象股票、房地产等市场已经出现了泡沫经济的特征,一部分投资者依然信心十足,他们以为只要能够妥善运用各种投资组合的保险策略,或者采用期货市场的对冲等避险手段仍然可以在泡沫市场上获得高额利润。在股票市场上人们观察到往往有些股票的价格上升,而另一些股票的价格下降。他们认为只要采取投资组合的方式,就可以分散风险。只要不把鸡蛋放在一个筐里,就不会由于泡沫经济的迸裂而全军覆没。只要投资组合选择适当,东边落雨西边晴,有得有失,算个总账,还是比投资别的项目的净收益更高。风险越高,利润越大。 

     第二,有一部分投资者认为,尽管从长期来说经济泡沫是会崩溃的,但是,现在离开泡沫崩溃的时间还很久。由于房地产价格一直向上,采用短线操作的方法,所赢得的利润还是很可观的。持有这种投机心理的人在不知不觉中引用了“大傻瓜假设”(Greater Fool Theory):总有比自己更傻的人会在最后关头接过自己手中持有的房地产。自己的信息一定比别人更全面,更仔细,判断比别人更准确,行动比别人更快…。只要能够抢在大崩溃之前拔脚而出,就能够获得相当高的利润。

     第三,世界上总有一些人的行为是非理性的。

      有的人天生喜欢冒险。就象有的人偏偏喜欢高风险的体育运动一样,他们把高风险投资当做人生的一大刺激。膨胀越快的泡沫给他们带来的刺激越大。有的人把高风险投资当做赌博。追求在投注时所产生的一夜致富的幻觉。他们为了获得这种虚幻的“幸福感”,宁肯承受很大的风险。这种“幸福感”在得到了第一次成功之后会迅速地以正反馈方式自我壮大,以至于无法拒绝第二次尝试。

     有的人好逸恶劳,把高风险投资当做是快速发家致富的捷径。

    有的人缺乏理性分析能力,极易听信社会上留传的各种小道消息。当自己的熟人、亲戚、朋友都投资于房地产的时候,也不顾一切地追随潮流。

     有的人是在经营濒临失败的危机关头,不得不孤注一掷。他们投资于高风险资产的心理异常悲壮。要么全赢,要么全输。至于说输了之后如何结局已经不在考虑之列了。

      只要有这些人存在,股票、房地产市场就是崩溃一千次,也还是会有人来玩火。正如金德尔伯格(C.Kindleberger)所指出的那样,从多次反复出现的金融危机的历史来看,人们并没有从金融危机中吸取教训,因此,理性预期理论是没有根据的。

      第四,股票和房地产市场有时被操纵在某些大户手中。这些大户拥有在信息和资金上的绝对优势。他们进入股票和房地产市场,在某一段时间内集中炒热几个股票或某些房地产。当他们估计时机已到,便突然彻走。他们的撤离必然动摇民众的信心,房地产市场风向突然掉头,人们争先恐后,夺路而逃,导致房地产价格土崩瓦解。在大量购房者痛首疾心之际,金融大鳄们早就躲在安全地带清理他们的横财了。当房地产和股票价格跌到一定程度的时候,这些金融大鳄又会再度出笼,开始下一个循环的炒作。

防范金融危机

      根据上述分析,我们或许可以作出如下判断:在短期内房价肯定还会继续上升。 没有必要也不可能完全扭转房价上升的趋势。在正常情况下,房价上升的幅度应当和国民收入上升速度相近。讨论房价变动机制的要点在于如何采取措施抑制房价涨速。

      一方面,我们需要重视房价飞涨的危害,绝对不能掉以轻心。另一方面,我们需要客观地估计房地产的形势,没有必要夸大目前房地产业的泡沫。在2005年2月,商业银行发放的个人住房贷款余额为16508亿元,占中长期贷款的23%。从国际经验来看,只要房地产市场占有金融系统的资金比例不超过40%,就很难将整个经济认定为泡沫经济。考虑到中国股市不景气,占有的资金比例不高,大量资金还流通在生产和服务部门。尽管房价在前些时期上涨很快,但是离开泡沫经济还有些距离,目前还看不出房地产市场崩溃的征兆。近年来房地产二手市场规模较小,交易量有限,并不十分活跃,尚不足以对整个金融体系产生颠覆性的冲击。有人说房地产市场已经变成了泡沫经济,似乎有些言过其实。房地产市场和股票市场出现的泡沫来源于投机需求,买涨不买落。当房地产市场上的投机性很强的时候,需求曲线的斜率由负变正。在这种情况下增加供给非但不能降低房价反而会将房价推得更高。我们不能指望市场机制会克服房地产的泡沫,导致新的均衡。在经济学中房地产泡沫常常被称为是“市场失灵”的一个案例。

      在市场失灵的情况下确实应当请政府发挥作用。有些人看到房价飞涨,忧心忡忡,情不自禁地要求政府来管一管。市场并不是万能的,政府也不是万能的。看得见的手必须和看不见的手相互配合才能达到预期的效果。由政府来设定房价或者直接由政府来分配住房,带来的麻烦恐怕比能够解决的问题还多。如果由一个极端跳到另外一个极端,采取严厉的政策打压房市,甚至直接采取限价政策,当然可以把房价压下来。但是,这样的政策不仅要付出很高的代价,而且是对改革开放大政方针的倒退。显然,开倒车是不足取的。有些人断言在政府政策作用下上海、北京的房价会大幅度下跌,这些预测的根据不足。

       抑制房价上涨是表层现象,核心是要防患于未然,防止出现泡沫经济冲击金融体系。说到底,房地产价格飞涨固然会给社会带来一些负面影响,只有泡沫经济才可能给国民经济造成致命性的伤害。防范房地产出现泡沫经济的要害在于规范房地产交易的二手市场和资金来源。

       按照“托宾税”的原理,应当给过热的房地产市场降温。当房地产市场过热的时候应当征收交易税。提高交易成本,抑制倒买倒卖。既然个人和企业都要缴纳所得税,在房地产交易中的差价部分也必须缴纳所得税。目前,居民购买第一套住房的时候首付比例为20%。当居民购买第二套或更多住房的时候,应当逐步提高首付比例,降低银行贷款的风险。严格管制境外资金购房的按揭贷款。只要我们能够认真吸取国际上金融危机的经验教训,采取适当对策,就一定能够在保护房地产业持续高速发展的同时有效地防范金融危机。

  2005年9月25日

(徐滇庆,加拿大西安大略大学终身教授,北京大学中国经济研究中心兼职教授,长城金融研究所所长,第九届(1994-1995)中国留美学者经济学会会长。) 

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