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房价变动机制与金融风险 短期内房价仍继续上升

2006-01-21 作者:李伟 来源:搜房 点击 评论
    泡沫经济如何形成?

      假定在李四拥有房子的时期内泡沫经济没有崩溃,再过一年,李四以300万元把房子卖给了王五。社会上其他人见获利如此容易,自然一个跟着一个投入买进卖出之中。当王五买进这栋房子的时候,交易总额上升为300万元。其中王五自己的投入也许只有60万元,其余的240万元是从银行借来的。在同一栋房子上,交易总额上升,银行的贷款总额也上升了。人们的预期产生了一种不正常的幸福感,并导致强烈的正反馈。不断投入房地产市场的资金就像不断注入经济泡沫的空气一样,把泡沫越吹越大。

无论是股票还是房地产,在炒作过程中确实会带来一阵市场繁荣景象。股票和房地产的价格取决于人们对市场的预测。只要多数人估计乐观,股票和房地产的价格就一定上升。于是,炒股成风,开发房地产成风,到处动工,开挖地基,广告铺天盖地,再加上新闻媒体对暴发户的渲染,制造出一种轻易就可以发大财的气氛,这正是泡沫经济的典型特征。

     这个过程能够继续循环下去的条件有三条:

     第一,只要人们预期房地产价格会不断上升,那么借款去买房子的人就一定能赚钱,在投机市场上就一定源源不断地有接班人。

     第二,在房地产市场上买进卖出的成本保持在低水平不变。在上述的例子中,无论是张三、李四还是王五在交易中都没有支付任何交易成本。如果在交易过程中他们都是通过房地产开发公司或者其他中间商,那么在每次交易中他们都要支付一定比例的佣金或手续费。如果在交易中房地产增值的话还应当向政府缴纳增值税。这些交易费用越低,买卖房地产的利润就越高,就越容易刺激房地产投机活动。

     第三,银行要能够吸收更多的储蓄,才能支付越来越多的借贷。借钱的人多了,银行在借贷过程中便有利可图。如果银行乘机增加利率,利润更为丰厚。利率越高,吸引居民储蓄越多。之所以银行在泡沫经济形成过程中推波助澜,是因为银行本身就是一个既得利益集团。如果在国内借不到钱了,银行会毫不犹豫地到海外筹款。许多外国的金融机构为了追求高利率和高回报率,也会争相将资金投入该国市场。在大量外资流入的同时,该国的外债总额也节节上升。

     在投机活动中许多人得到了超额利润。有的人把赚来的钱变成了消费。有的人抵挡不住诱惑,连老本带利润一起再度进入投机活动,试图谋取更高的利润,于是,投入泡沫经济的流动资金越来越多。如果没有垄断力量的参与,泡沫的形成过程比较缓慢。如果具有相对垄断力量的投机集团参加炒作,经济泡沫的形成就更快了。

泡沫何时迸裂?

     从长期来看泡沫最终必然迸裂。泡沫经济的形成和发展过程就像一个链条。即使没有垄断势力的参与也没有任何意外事故发生,只要这个传递链中的任何一个环节出现问题都有可能使经济泡沫破裂。

   (1)银行超额贷款,使得银行准备金不足,借贷结构恶化。一旦遇到外来的冲击,极易出现银行系统的流动性危机。

    (2)社会流动资金来源枯竭。如果向银行的贷款量越来越大,银行为了追求利润,必然竭力争取社会流动资金。如果把生产领域所必须的资金也投入了投机活动必然使生产部门萎缩,失业率上升,在进出口贸易上出现逆差。泡沫经济是否迸裂还取决于泡沫经济与生产部门的比例。如果一个国家的生产部门在国际市场上具有较强的竞争优势,或者国家对经济的控制能力比较强,那么即使出现了泡沫经济也还有可能支撑一个较长的时期。例如,日本拥有较强的制造业,在国际市场上具有较强的竞争能力,每年都有巨额的贸易顺差。即使在八十年代末出现了泡沫经济,在政府和大银行的极力维护下,居然能够在相当长的一段时间内维持泡沫,避免崩溃。泰国的情况就形成了鲜明的对照。由于泰国的制造业并不具有较强的国际竞争能力,在泡沫经济出现之后,很快就出现了贸易逆差,尽管泰国政府和银行也曾经竭力维持,但是,力不从心,泡沫经济很快就在1997年7月崩溃了。如果泡沫经济的增长速度远远高于生产部门,生产部门的资金缺口就越来越严重。这些信息很容易动摇投资者的信心。国内企业界和银行界的人士往往比较了解金融体系已经面临的危机,他们可能会带头把自己的资金向国外转移。

     (3) 如果人们对未来的预期发生变化,马上就会中断这个泡沫经济的发展过程。促使预期发生变化的原因有可能来自于经济系统内部,也有可能来自于系统外部。泡沫经济延续的时间越长,人们对投机活动的超额回报率的预期值越高。如果这个预期值远远超过其他的经济活动,企业家和金融专家们就会意识到这个趋势已经达到顶峰。一个很小的事情,也许是某项经济或政治丑闻,甚至某个谣言都就可能使人们的预期发生重大改变。

     (4) 在泡沫经济成长过程中,国内金融市场的需求特别旺盛,投机活动的高额利润必然吸引国际流动资金。如果这个国家门户大开,大量短期的外部资金流入,在一段时间内使得泡沫经济异常繁荣,似乎不会出现资金短缺现象。在进入这个国家的外部资金中难免鱼龙混杂,一些国际投机集团也会不怀好意,乘虚而入。大鱼吃小鱼是国际金融市场上惯例。由于现代金融工具的不断革新,出现了许多大炒家。这些流动资金在国际上东奔西突,飘忽不定,是导致国际金融危机的罪魁祸首。泡沫经济越严重,招来外部冲击的可能性越大。在泡沫经济中出现的金融结构扭曲、银行周转资金不足、巨额外债、外贸经常项目赤字等都大大削弱了这个国家对金融风暴的抵抗能力。泡沫经济养肥的暴发户恰恰成为国际金融投机集团最佳的食饵。在国际金融投机集团的恶意操作之下,一旦风吹草动,大量短期资金外逃,就可能导致整个经济系统的崩溃。倾刻之间,国民在长期内积累起来的大量财富转手他人。