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房价变动机制与金融风险 短期内房价仍继续上升

2006-01-21 12:29:00 作者:李伟 来源:搜房 点击 评论

     房地产泡沫经济的财富转移效应

    如果张三拿100万元买一栋房子,过了一年,以200万元卖给了李四。那么,张三在一年之内赚了100万元,投资利润率几乎是100%。实际上世界上的房屋总量并没有增加,总的社会财富也没有发生任何变化。张三所赚的100万元是李四提供的。

    当李四看到张三能够在一年之内从房地产的买卖中净赚100万时,他会很自然地预期,如果他买进这栋房子,在一年之后再卖掉,同样也能挣100万元。在巨额利润的吸引之下,即使他手上没有200万元的现金,他也会千方百计筹集资金。最简单的办法是向银行贷款。泡沫经济必然把银行拖下水。

     一般来说,银行非常愿意给房地产投资发放贷款。拿上面的例子来说,当李四打算用200万元从张三手中买下这栋房子的时候,他手上可能只有40万元。他需要向银行贷款160万元。银行发放贷款之后要求李四以分期付款方式,在若干年内连本带息归还贷款。银行发放贷款的依据是确认房产价格是200万元。如果房地产的市价不变,或者有所上升的话,那么银行发放房地产贷款是只赚不亏的。在正常情况下,房地产价格总是比较稳定地上升。如果李四不能如期支付约定的数额,跑得了和尚跑不了庙,银行可以收回房子的产权,通过拍卖追回贷款。倘若这栋房子拍卖200万元,扣除了160万元的贷款和相应的利息、手续费之后,还可以返回一些钱给李四。在这种情况下,所有的损失都由李四来承担。

     泡沫经济往往会给银行系统传递错误的信息。在经济繁荣时期银行往往过于乐观,放松贷款。既然房地产价格节节上升,银行手中的抵押越来越值钱。银行有持无恐,投资风险极小。业务越做越大,利润也水涨船高。即使有些贷款不能及时归还,其损失也完全由贷款方负责。

      可是,一旦泡沫迸裂,房地产价格急转直下,结局就可能完全不一样了。假定市场上对房地产的需求骤然下跌,没有人愿意支付高于100万元来购买李四的房子。同时,李四丧失了分期付款的能力。在李四宣告破产之后,银行收回他的房子,拍卖所得只有100万元,无论如何也没有办法抵偿他当初借贷的160万元。李四自己的40万元泡汤了,他的日子自然非常艰难,而银行的日子也不好过,在帐面上马上就出现了60万元的坏账。

      在这个例子中,张三当初确实赚到了100万元。但是,这笔钱并不是从天上掉下来的,其中有40万元来自于李四,有60万元来自于银行。无论从哪个角度来说,当张三把房子卖给李四的时候,这笔交易已经结束了。张三获利,合理又合法。没有任何理由要求他来承担李四和银行的损失。泡沫经济把40万元从李四的手中转到张三手中,同时又把60万元从银行转到了张三的手中。

      总之,由于在经济繁荣时期贷款条件放松了,银行系统的处境也因此而变得比较脆弱。一旦泡沫经济迸裂,大量的坏账就有可能拖垮银行系统,而造成整个国民经济的危机。如果你没有象李四那样刚好在泡沫迸裂之前买进那栋房子,那么,房地产价格下跌并不会让你感到心惊胆战。在泡沫经济崩溃的过程中,并不是每一个人都会直接受到损失,可是银行却一定会遭遇危机。在泡沫经济崩溃之后,银行绝不可能避免大量坏账。当银行系统不能正常运作的时候,社会上的每一个人都间接地受到了冲击。

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